광수네 복덕방 2호 "미분양 아파트"

망치 생각 바꾸기

 

부동산 시장의 사냥감 선정방법

 

1. 사고싶은 10개의 아파트를 구체적으로 정하자.

2. 오랫동안 지켜보며 과거 변화 경향과 변동 원인을 분석하자.

3. 단기에 지쳐서는 안된다.

4. 위기에 나오는 매물을 지켜보자.

5. 전세가격 하락으로 인한 매도물량 증가를 주목하자.

6. 조급해 하지말자.

7.뉴스보다는 본질에 주목하자.

 

 

10개의 아파트중 대단지 (최소 500세대) 기준으로 선별하기

 

국토교통부 실거래가 공개 시스템 http://rtdown.molit.go.kr/ 에 접속해 내가 사고싶은 아파트를 열람한다.

연도별로 엑셀을 다운받아 중개거래로 각 연도별로 몇채가 거래되어있는지 조사해보자.

예를 들어 은마 아파트 2010년에 100채 거래, 2011년에 150채 거래 이런식.

최소한 2011년도 부터 해보고, 한 아파트에 10개씩 다운받아야 하니  총 100개를 다운받아야한다.

귀찮더라도 직접 해보자.

국교부 실거래가 공개 시스템

미분양 아파트의 신호

2022년 12월 기준 미분양 아파트 6만 8천 107호 기록

미분양 아파트가 증가하는 이유는 무엇일까?

분양가가 비싸지고 있기 때문이다.

청약을 고려할때 분양가를 주변 아파트 가격과 비교하는데, 

거래되는 아파트보다  비싼 새 아파트를 분양받을 이유는 많지않다.

 

전문가들은 건설비용이 계속 올라서 분양가가 지속 상승할수 밖에 없다는 이야기를 한다.

건설원가 상승 ▶ 분양가 인상 ▶ 주택가격 상승

과연 맞을까?

아파트 분양가격은 상승하기도하고 하락하기도 한다.

하락의 이유는 토지 가격이 떨어졌기 때문이다. 주택 경기가 불황이면 토지 가격도 하락하게 된다.

아파트 분양가의 원가 구조는 어떨까?

고덕 강일지구 14단지 준공 분양원가 내역서

해당 내역서를 보면 택지원가가 38%를 차지하고 있는데, 단일 항목으로는 최대비중이다.

민간 건설은 공공 건설보다 토지 확보에 더 많은 돈을 써야한다.

따라서 민간 분양아파트의 택지 원가 비중은 공공보다 높다.

 

신규 분양 아파트 가격은 토지비용에 따라 하락할수 있다.

 

미분양 아파트의 초기 분양률

초기 분양률이 낮아지면서 미분양 아파트 증가가 불가피한 상황

2023년에 예상되는 미분양 아파트는 10만 4천호로 추정

10만호의 미분양 아파트는 2007년과 유사한 수준

2008년 미분양 아파트는 16만6천호를 기록하고, 주택가격은 지속하락을 보였다.

미분양 아파트는 한국 부동산 시장에서 매우 중요한 신호이다.

 

미분양 아파트를 통해 무주택자들의 심리를 읽어낼 수 있다.

구조상 무주택자들이 구매 우선권을 갖기 때문에,

무주택자들의 구매욕구가 빠르게 식고 있다는것을 의미한다.

무주택자들은 직접 거주하려고 매입하기 때문에, 가격에 대한 고려를 크게 하지 않는다.

이광수 대표는 "실거주 목적이어도 꼭 투자수요를 생각하고 구매 해야한다"고 하기에, 이런 행동은 지양하는 것이 좋다고 이야기한다.

위 그래프를 보면, 2017년 부터 2021년까지 누가 집을 샀는지 파악할수 있다.

2021년엔 집값이 급등하고 고점이었던 시기였지만, 비싼가격에 집을 산 사람들은 바로 무주택자였다.

그에 반해 다주택자는 4만 6천명이 감소한다.

집값을 크게 올리는 주역은 무주택자이다.

집 값이 높은 상황에서도 주택가격이 지속 상승하기 위해서는 무주택자들이 사주어야한다.

 

[부자는 자산과 투자물을 극히 조심스럽게 관리하는데 반해, 그만큼 잘살지 못하는 사람들은 빚을 내서 정말로 필요하지도 않은 자동차와 TV를 산다. 자본주의 윤리와 소비지상주의 윤리는 동전의 양면이다. 이 동전에는 두 계율이 새겨져 있다. 부자의 지상 계율은 투자하라! 이고, 나머지 사람들 모두의 계율은 구매하라! 이다]

- 자기 유발 하라리의 사피엔스 책 -

 

 

미분양 아파트 증가하면 건설회사들은 분양물량을 줄이고 주택사업을 축소한다.

미분양 아파트 증가 ▶ 분양 물량 감소 ▶ 입주 물량 감소

  2011년부터 입주물량이 줄어든다. 30만호에 달하던 입주물량이 2013년엔 20만호로 감소했고, 다시 30만호로 회복하는데 5년이 걸렸다.

입주물량이 감소하면 전세가격 상승 가능성이 높아진다.

미분양 아파트가 일으키는 변화는 한국에만 일어나는 독특한 변화이다.

선분양, 그리고 전세제도 때문이다.

 

집값이 하락하면서 많은 사람들이 일본처럼 장기적인 불황으로 가는 것 아니냐는 질문이 많다.

가능성이 있지만, 한국 부동산은 일본과 분명히 다를 것으로 예상한다.

여러가지 이유에서 전세제도도 중요한 요인이다.

 

- 본문의 내용은 이광수 대표님의 "광수네 복덕방 2호"의 초중반부를 요약 정리한 내용입니다 -

 

광수네 복덕방 홈페이지

 https://www.ksune.co.kr/