안녕하세요 따봉아부지 입니다.
오늘은 광수네 복덕방 1호의 후반부인 "전세하락과 투자수요의 감소"에 대하여 본문 요약을 해보겠습니다.
- 광수네 복덕방 1호의 본문을 차용하여 요약하였습니다.-
전세가격은 어떻게 결정될까요?
1. 주택 투자수요에서는 전세가격이 중요합니다.
2. 전세가격이 상승하면 갭투자가 많아지고 , 하락하면 갭투자가 줄어듭니다.
전세가격에 결정적 영향을 주는것은 바로 아파트 입주물량 입니다.
아파트 입주물량이 많아지면 전세가격은 하락하고, 입주물량이 적어지면 전세가격은 상승합니다.
전세가격의 상승원인을 전세대출 증가에서도 찾을수 있지만, 직접적으로 영향을 미치는 본질적인 요인은 입주물량 입니다. 입주물량이 많은데, 전세대출이 증가한다고 해서 전세가격이 상승하기는 어렵습니다.
임대차 시장의 특성은 가격 탄력성이 적습니다.
가격 탄력성이란 무엇일까요?
가격이 오를때, 수요량이 얼마나 변할수 있는가를 판단하는 지표입니다.
EX) 쌀이나 소금같은 필수재는 가격에 상관없이 일정한 양을 써야해서 가격 탄력성이 적다고 할수있습니다.
그러나 과자는 가격이 크게 상승하면 소비량이 줄어들수 있습니다. 가격 탄력성이 높습니다.
임대차 시장에서 임차인(집주인)과 임대인(세입자)중 누가 가격탄력성이 높을까요?
예를 들어 봅시다.
집주인이 임대료를 올려달라고 합니다.
세입자의 선택
1. 올려준다.
2. 이사간다.
3. 주택을 매입한다.
세입자의 선택은 3가지 지만, 집주인은 임대료가 올라가거나 내려가거나 선택사항이 많지 않습니다.
전세가격이 내려가는 추세일때, 집을 공실로 남겨놓는 집주인은 아주 소수에 불과합니다.
따라서 임대차시장에서 임차인(집주인)은 임대인(세입자)보다 가격 탄력성이 높을 가능성이 높습니다.
즉, 임차인은 시장변화에 더 민감하고, 민첩하게 반응할수 있다는 의미입니다.
입주물량이 증가하면 임대료( 전, 월세)가 크게 하락할수 있습니다.
집주인은 세입자보다 탄력적으로 반응하고, 반면 세입자는 공급을 줄이지 못하기 때문입니다.
부동산 투자, 내집마련에 있어서 입주물량 증감을 중요하게 봐야하는 이유입니다.
2017년 이후 서울과 수도권을 비롯해 거의 모든 지역에서 아파트 입주물량이 증가합니다.
추세적인 입주물량 증가는 전세가격 하락의 원인이 됩니다.
그리고 이 증가는 서울에서 입주물량이 적어지더라도, 수도권으로 확장하며 전체적인 하락의 가능성을 높입니다.
전세가격이 하락하면 갭투자가 감소하고, 투자수요가 줄어들며 가격 하락의 원인이 될수 있습니다.
그러나, 원인이 된다는 것이지 바로 가격하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
실수요 (내집 마련) 는 공급이 적어지면 오히려 가격이 상승할수 있습니다.
정부의 대출 정책이 완화되거나, 지금 현재 집을 사지 않으면 또 가격이 상승해 버릴것 같다는 심리적 작용으로 말입니다.
전세/매매비율
전세를 이용해 갭투자를 할때 전세/매매 비율을 사용할수 있습니다.
10억 아파트가 전세금이 6억이라면 전세/매매 비율은 60% 입니다.
그만큼, 집주인이 돈을 적게들여 갭투자로 주택을 매입할수 있는 상황이라면 투자수요가 증가합니다.
그래프를 보면 전세/매매 비율이 2017년 이후 하락합니다. 투자수요가 줄어들어 가격이 떨어질거라 예상했는데, 실거래가가 폭등합니다. 왜그럴까요?
전세/매매 비율 하락의 이유는 두가지가 있습니다.
1. 매물 감소로 매매가격 상승
2. 전세 가격 하락
2018년 이후 서울 주택가격이 높은 상승세를 유지합니다.
하지만 거래랑이 감소했는데요. 이유는 뭘까요? 공급이 감소 했기 때문입니다.
집을 가지고 있는 사람들이 가격 상승세에 기대감이 커지고, 굳이 팔지 않았던거죠.
전세가격이 하락해서 투자수요가 감소해도, 집을 보유한 사람들이 팔지 않으면 가격하락은 기대하기 어렵고 오히려 상승할수 있다는 추론이 가능합니다.
주택가격의 전망에 매도물량이 중요하게 작용하는 이유입니다. 그리고 전세/매매 비율의 변동원인을 알아야합니다.
요약:
1. 전세가격의 결정은 매도물량에 달려있다.
2. 전세/매매 비율의 변동원인을 알기위해 분석하자.
다시 리포트를 읽어보며 요약하니 조금더 이해가 되고 기억에 남는것 같습니다.
어려운 용어가 있을땐 자신만의 이해하기 쉬운 단어로 풀어서 원리를 이해하는것이 중요한것 합니다.
임차인은 (집주인) 임대인은 (세입자) 처럼요.
그럼 다음 2호 요약에서 또 뵐게요!
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
여러분의 성투를 기원합니다.
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