따봉아부지의 투자공부

안녕하세요! 따봉아부지입니다. 오랜만에 이광수 대표님의 광수네 복덕방이 올라왔네요. 10호 초반의 프롤로그와 망치 생각 바꾸기의 내용을 요약해 보았습니다. 프롤로그공급이 감소하면 가격이 상승한다. 수요가 감소하면 가격이 하락한다. 하지만, 공급이 감소하더라도, 수요가 공급보다 더 줄어들면 가격은 하락할 수 있다. 반대로, 공급이 상승하면 가격이 하락한다. 수요가 상승하면 가격이 상승한다 하지만 공급이 상승하더라도, 수요가 공급보다 더 상승하면 가격이 상승할 수 있다. 한번만 더 생각하면 당연한 질문도 당연하지 않다는 것을 알수있다. 투자에서 리스크는 손실 가능성이 아닌 불확실성이다. 내가 모르는 일이 발생될 가능성에 대해 더 많이 고민하고, 당연하다고 생각하는 것에 주의하자. 망치 생각 바꾸기버블의 역사..

한은, 9월 통화신용정책 보고서 발간 주택가격 연소득 26배…"소득과 괴리돼 고평가 여전" "주택가격 상승 가계부채 누증 핵심 요인, 조정 노력 필요" "통화-거시건전성 정책, 일관된 방향성으로 수립돼야" [이데일리 하상렬 기자] 한국은행은 가계부채 증가 등 금융 불균형 현상의 핵심 요인으로 부동산을 지목하고, 관련 정책의 일관성을 주문했다. 통화당국의 강력한 긴축 정책에도 부동산 관련 대출 규제는 오히려 완화하는 등 ‘정책 엇박자’로 인해 집값이 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 것이 가계부채가 위험 수준에 올라선 원인이라는 지적이다. 한은은 14일 발간한 ‘9월 통화신용정책 보고서’에서 “주택가격은 소득과 괴리돼 높은 수준을 유지하고 있다”면서 “기초 경제여건 등과 비교해볼 때 여전히 고평가됐다”고 ..

5~7월 전세거래 분석, 45.6% 보험가입 기준 못채워 HUG 전세금 반환보증 보험 가입 기준 126%로 강화 "세입자 보호 위한 조치가 오히려 부메랑으로 돌아와 이데일리 김아름 기자] 전세사기에서 보호받지 못하는 세입자가 급증하고 있다. 11일 업계에 따르면 올해 5월부터 7월까지 전세 계약된 전국 빌라 2채 중 1채는 전세금 반환보증 보험에 가입이 안 되는 것으로 알려졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 올해 5∼7월 빌라(연립·다세대) 전세 거래 2만7407건을 전수 분석한 결과 1만2486건(45.6%)의 보증금은 전세금 반환보증 보험 가입 기준을 채우지 못한 것으로 전해졌다. 이는 올해 주택 공시가격이 급락한 데다 HUG의 전세금 반환보증 보험 가입 보증금 기준이 공시가격의 150%에..

망치 생각 바꾸기 부동산 시장의 사냥감 선정방법 1. 사고싶은 10개의 아파트를 구체적으로 정하자. 2. 오랫동안 지켜보며 과거 변화 경향과 변동 원인을 분석하자. 3. 단기에 지쳐서는 안된다. 4. 위기에 나오는 매물을 지켜보자. 5. 전세가격 하락으로 인한 매도물량 증가를 주목하자. 6. 조급해 하지말자. 7.뉴스보다는 본질에 주목하자. 10개의 아파트중 대단지 (최소 500세대) 기준으로 선별하기 국토교통부 실거래가 공개 시스템 http://rtdown.molit.go.kr/ 에 접속해 내가 사고싶은 아파트를 열람한다. 연도별로 엑셀을 다운받아 중개거래로 각 연도별로 몇채가 거래되어있는지 조사해보자. 예를 들어 은마 아파트 2010년에 100채 거래, 2011년에 150채 거래 이런식. 최소한 20..

안녕하세요 따봉아부지 입니다. 오늘은 광수네 복덕방 1호의 후반부인 "전세하락과 투자수요의 감소"에 대하여 본문 요약을 해보겠습니다. - 광수네 복덕방 1호의 본문을 차용하여 요약하였습니다.- 전세가격은 어떻게 결정될까요?1. 주택 투자수요에서는 전세가격이 중요합니다. 2. 전세가격이 상승하면 갭투자가 많아지고 , 하락하면 갭투자가 줄어듭니다. 전세가격에 결정적 영향을 주는것은 바로 아파트 입주물량 입니다. 아파트 입주물량이 많아지면 전세가격은 하락하고, 입주물량이 적어지면 전세가격은 상승합니다. 전세가격의 상승원인을 전세대출 증가에서도 찾을수 있지만, 직접적으로 영향을 미치는 본질적인 요인은 입주물량 입니다. 입주물량이 많은데, 전세대출이 증가한다고 해서 전세가격이 상승하기는 어렵습니다. 임대차 시장의..

안녕하세요! 따봉아부지 입니다. 오늘의 요약 포인트는 투자수요와 전세가격 입니다. 주택 시장의 수요는 크게 두가지입니다. 1. 집을 실사용하려고 구매하는 실 수요 2. 투자 수요 주택가격의 변동성을 키우는 것은 투자수요 입니다. 투자수요의 기대수익 주택 투자수익 = (판매가격 + 임대료 수입) - (구입가격 + 이자비용 + 세금) 투자수익을 높이기 위해선 어떻게 해야할까요? 우리나라는 전세제도가 있기 때문에, 대부분의 주택 투자자들은 갭투자를 활용합니다. 갭투자 : 세입자의 전세금 + 자신의 투자금으로 주택을 매매합니다. 전세가격은 투자수요에 영향을 미치고, 집값을 변동 시킵니다. 주택시장의 가격에는 주택 공급도 봐야합니다. 건설사가 분양하는 아파트의 매물의 양이 시장에 영향을 미칩니다. 하지만 아파트는..

안녕하세요! 따봉아부지 입니다. 오늘은 부동산 가격의 하락, 상승에 관한 이야기를 적어볼까 합니다. 광수네 복덕방에서 이야기하는 부동산 분석글에서, 주택가격의 하락 현상과 하락률을 비교하는 그래프를 게시하였습니다. 부동산 하락이 크게 나타나던 2022년 11월 전국 부동산 실거래가격이 -1.7%가 하락했습니다. 월간 하락률을 연간으로 환산하면 20% 넘는 하락입니다. 어느지역이 가장 크게 하락했을까요? 가장 먼저 떨어지기 시작한 지역은 세종, 다음은 대구, 경기도, 부산 순 입니다. 하락폭이 가장 큰 세종, 인천 대전 경기의 공통점은 최근 집값 상승률이 높았던 지역이라는 것입니다. 부동산은 많이 오른곳이 많이 떨어질 확률이 높습니다. 주택가격 상승률이 높았던 지역이 현재까지 하락률이 크지않다면, 앞으로 ..

안녕하세요 따봉아부지 입니다. 저녁 날씨가 바람도 솔솔부니 선선해 졌네요. 오늘은 부동산 투자 공부의 초심으로 돌아간다는 생각으로 광수네 복덕방 1호부터 차근차근 요약해 보겠습니다. 미천한 실력으로 요약한 글들이, 읽으시는 분들께 많은 도움이 되길 바랍니다. -본문을 제 나름대로 해석해 요약한 글이므로, 미숙한 사견이 들어있음을 미리 고지합니다.- 망치 생각 바꾸기 "무주택자로서 내집마련을 하고싶어요 어떻게 하면 좋을까요?" 질문을 열어 놓으세요. 그래야 수용할게 많아집니다. "무주택자로서 내집마련을 하고싶어요. 하지만 전 부동산에 대해 잘 모릅니다. 부동산 시장은 어떻게 움직이고, 내집 마련을 위해 나는 무엇을 해야할까요?" 1. 내가 사고 싶고, 살고 싶은 아파트 10개 정하기 2. 정한 10개 아파..

안녕하세요! 따봉아부지 입니다. 따봉이는 점점 늦게 자는군요 ㅎㅎ 덕분에 포스트도 조금씩 늦어지고 있습니다. 자 그럼 광수네 복덕방 9호 후반부를 이어서 요약해 보겠습니다. -본문을 제 나름대로 해석해 요약한 글이므로, 미숙한 사견이 들어있음을 미리 고지합니다.- 자주(自住) 프로젝트 자주 프로젝트에서는 내 집 마련을 위한 구체적인 실행 방법과 단기적으로 가장 고민되고 이슈화 되는 사항을 분석할 예정입니다. 직접 전망을 분석하고, 예측을 해보며 자주적인 공부와 지식을 만들어 보자는 내용입니다. 어떤 집을 원하는가? 위시리스트를 만들어 보세요. 내가 살고싶은 집은 어디에, 어떤, 무엇이 우선되는지를 생각해 봐야합니다. 가격은 명확하게 수치로 계산할 수 있지만, 주거 만족도는 정도의 문제다. 주거 만족도를 ..